[sopon4]

“ปล่อยเช่าคอนโดฯ” ไม่ให้พลาด ! เริ่มต้นด้วย “การประเมินมูลค่าฯ”

สำหรับนักลงทุนที่ซื้อคอนโดฯ เพื่อการปล่อยเช่า การคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ก่อนปล่อยเช่าคอนโดฯ เป็นเรื่องสำคัญ ทั้งนี้เทคนิคและประสบการณ์ของแต่ละคนในการปล่อยเช่าคอนโดฯ อาจแตกต่างกันไป ซึ่งการมองภาพอนาคตหรือการคาดการณ์ว่า เราจะได้ผลตอบแทนการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดในครั้งนี้เท่าไหร่ สิ่งที่ควรสนใจ เป็นลำดับแรกก็คือ “ต้นทุนการลงทุน” 
 
ต้นทุนการลงทุน คืออะไร

• รายได้จากการปล่อยเช่า
• ค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่า
• คำถาม 3 หัวข้อหลัก ในการคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ก่อนปล่อยเช่าคอนโดให้ไม่พลาด
  

---

 

 

• ต้นทุนการลงทุน คืออะไร
  

ต้นทุนที่ว่านี้ คือ ค่าใช้จ่ายในการลงทุนซื้อคอนโดในครั้งนี้ อย่างไรก็ตาม การลงทุนซื้อคอนโดของแต่ละท่าน อาจจะมีไม่เหมือนกัน ดั่งเช่นที่มีคนกล่าวไว้ว่า “คนเราเกิดมาก็ไม่เท่ากันแล้ว” การลงทุนคอนโดก็ควร “รู้จักตัวเอง” ก่อนเป็นลำดับแรก เช่น ซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ (มีการผ่อนดาวน์) ซื้อคอนโดพร้อมเฟอร์นิเจอร์ กู้เงินเพื่อซื้อคอนโด  นอกเหนือจากนั้นราคาคอนโดในการคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ก่อนปล่อยเช่าควรรวมค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมด้วย เช่น ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าใช้จ่ายด้านภาษีเงินได้ (หากมีการซื้อคอนโดมือสอง บางเคสผู้ขายอาจผลักภาระส่วนนี้ให้ผู้ซื้อได้) ค่าจดจำนอง (ในกรณีที่กู้เงินเพื่อซื้อคอนโด) อาจจะรวมไปถึงการซื้อคอนโดราคาสูงแต่มีสัญญาการันตีผลตอบแทนการลงทุนด้วยก็ได้ ในส่วนที่ต้องพิจารณาลำดับถัดไป คือ “รายได้จากการปล่อยเช่า” ตรงตามที่รับเงินจริงหรือไม่

---

---

 

• รายได้จากการปล่อยเช่า
  

ในส่วนรายได้จากการปล่อยเช่านี้ หากท่านไม่ได้คุ้นชิน หรือคลุกคลีอยู่ในทำเลนั้น ๆ การคาดการณ์รายได้จากการเช่านั้น ไม่ควรอย่างยิ่งที่จะพิจารณาข้อมูลคำบอกเล่าจากเซลล์ที่ขายคอนโดให้ท่านเพียงฝ่ายเดียว เพื่อให้พิจารณาสภาพความเป็นจริงที่เกิดขึ้นในการคำนวณปล่อยเช่าได้อย่างแม่นยำ ท่านควรหาข้อมูลเพิ่มเติม ซึ่งการที่จะได้มาด้านข้อมูลค่าเช่านั้นมีได้หลากหลายช่องทาง เช่น ดูจากประกาศบริเวณบอร์ดหน้าสำนักงานนิติบุคคลคอนโดนั้น ๆ ประกาศปล่อยเช่าในเว็บไซต์ หรือสอบถามเอเจ้นท์ (Agent) ที่อยู่ในโครงการหรือบริเวณใกล้เคียงหลาย ๆ คน อย่างไรก็ตามช่องทางข้างต้นเหมาะสำหรับโครงการที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จ ในส่วนโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือยังไม่เกิดการปล่อยเช่าในคอนโดนั้น ๆ ท่านอาจจะต้องพิจารณาจากคอนโดรอบข้างที่มีลักษณะหรือทำเลใกล้เคียงกันแทน หรือรวมไปถึงพิจารณาการเช่าอะพาร์ตเม้นท์ที่อยู่รอบ ๆ โครงการร่วมด้วยเช่นเดียวกัน
 

 
นอกจากนั้นการคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ อัตราว่าง ก็เป็นส่วนสำคัญที่ขาดไม่ได้ อัตราว่างคือช่วงระยะเวลาการหาผู้เช่าระหว่างรายแรก และผู้เช่าใหม่ (ระหว่างสัญญา) เป็นช่วงสูญญากาศที่ท่านจะไม่ได้รับรายได้จากการปล่อยเช่า (แน่นอนว่าเมื่อไม่มีผู้เช่าก็ย่อมไม่มีรายได้จากการเช่าเกิดขึ้น) ดัังนั้นการคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ปล่อยเช่า ท่านควรเติมอัตราว่างเข้าสู่การคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ของท่านด้วย ซึ่งการทำสัญญาระยะยาว (มากกว่า 1 ปี) อาจจะลดอัตราว่างของคอนโดท่านได้ นอกจากนั้นรูปแบบห้องพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ ส่วนใหญ่จะมีอัตราว่างมากกว่าห้องขนาดที่เล็กกว่า (เนื่องจากมีค่าเช่าที่แพงกว่า) แต่บางทำเลหากมีความขาดแคลนห้องขนาดใหญ่ก็อาจจะไม่ได้เป็นอย่างนั้นเสมอไป ในส่วนนี้จะต้องย้อนกลับไปสู่กระบวนการของการหาข้อมูลที่ท่านหามาว่าครบถ้วนแม่นยำเพียงใด หรือหากใครเชี่ยวชาญก็อาจจะใช้ประสบการณ์ร่วมได้ ประเด็นลำดับถัดมาคือ “ค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่า”
 

 

• ค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่า ( for rent )
  

ค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่าคอนโดอาจต้องแบ่งค่าใช้จ่ายออกเป็น 2 ส่วนหลัก ๆ ตามรอบเวลาของกิจกรรมที่เกิดขึ้น คือ ค่าใช้จ่ายทั่วไป และค่าใช้จ่ายในการลงทุน
 
ค่าใช้จ่ายทั่วไป เป็นค่าใช้จ่ายประจำตามรอบ (Routine) ที่ท่านต้องเสียเงินจ่าย ได้แก่ ค่าส่วนกลาง ค่ารักษามิเตอร์น้ำ ค่าประกันคอนโด ที่คอนโดบางแห่งอาจจะจ่ายรายปี หรือราย 6 เดือน ค่าล้างแอร์ รวมไปถึงค่าทำความสะอาด ในกรณีที่มีผู้เช่าย้ายเข้ามาใหม่ รวมไปถึงค่าใช้จ่ายของโครงการคอนโดแต่ละที่เพิ่มเติม เช่น ค่าต่อสัญญาเช่า (ในกรณีที่เป็นคอนโดกรรมสิทธิ์เช่า-Leasehold) ค่าภาระจำยอมในพื้นที่ร่วมกับผู้อื่น เป็นต้น นอกจากนั้นในช่วงนี้ยังมีประเด็นที่น่าจับตา คือ ค่าใช้จ่ายด้านภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่เพิ่มขึ้นมาใหม่ โดยในส่วนของคอนโดนั้นอาจจะไม่ได้เก็บรายปีมากนัก แต่ก็ถือว่าเป็นรายจ่ายในการคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ก่อนปล่อยเช่าคอนโดได้อีกหมวดหนึ่ง
 
ค่าใช้จ่ายในการลงทุน เป็นเรื่องสำคัญอีกรายการหนึ่งที่คนส่วนใหญ่มักจะลืมกัน เนื่องจากหากท่านปล่อยเช่าคอนโด อุปกรณ์ภายในห้องทัั้งเฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า รวมไปถึงการตกแต่งภายในห้องท่านทรุดโทรม หรือล้าสมัย อาจส่งผลให้ท่านหาผู้เช่ารายใหม่ หรือการขึ้นค่าเช่าได้ยากขึ้น เฉกเช่นเดียวกับทางโครงการคอนโด ที่มีการเก็บค่าส่วนกลาง ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายบริหารภายในโครงการ และเงินกองทุนที่เก็บครั้งเดียวเมื่อท่านซื้อคอนโด เพื่อนำไปใช้จ่ายด้านการลงทุนเพื่อรักษาหรือเพิ่มมูลค่าของโครงการได้
 
สรุป
สำหรับทั้งลงทุนทั้ง 3 หัวข้อหลักที่ได้กล่าวไป คือ ต้นทุนการลงทุน รายได้จากการปล่อยเช่า และค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่า ถ้าเราเข้าใจกระบวนการทำงานของ 3 ห้วข้ออย่างถ่องแท้ จะทำให้เราสามารถคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ก่อนปล่อยเช่าคอนโด ได้อย่างไม่พลาดได้ โดยได้ทำสรุป Check List ในการปล่อยเช่าคอนโด เพื่อการลงทุนให้ไม่พลาดผลตอบแทนการลงทุนที่ท่านคาดหวังไว้ ดังนี้
 
คำถาม 3 หัวข้อหลัก ในการคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ก่อนปล่อยเช่าคอนโดให้ไม่พลาด
ต้นทุนการลงทุน
รายได้จากการปล่อยเช่า
for rent
ค่าใช้จ่ายระหว่างปล่อยเช่า

• คอนโดสร้างเสร็จหรือยัง ?
• คอนโดพร้อมเฟอร์นิเจอร์ไหม ?
• กู้เงินหรอเปล่า ?
• ค่าใช้จ่ายการทำธุรกรรมเท่าไหร่?
• คอนโดการันตีผลตอบแทนการลงทุนอย่างไร (ให้ Yield กี่% นานกี่ปี รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกไหม ?)
  

• ราคาปล่อยเช่าคอนโดที่ได้ข้อมูลมาเพียงพอ ตรงตามการปล่อยเช่าในตลาดหรือไม่ ?
• ระยะเวลาสัญญาเช่าเท่าไหร่?
• ค่ามัดจำ และค่าล่วงหน้าครอบคลุมรายได้ หรือไม่ ?
• อัตราว่างน่าจะประมาณเท่าไหร่ ?
  

• ค่าใช้จ่ายประจำคือ อะไรบ้าง ?(ค่าส่วนกลาง ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฯลฯ)
• ค่าใช้จ่ายเพื่อการลงทุนเมื่อห้องทรุดโทรมมีอะไรบ้าง ? (ซื้อทีวีใหม่ ทาสีห้องใหม่ ฯลฯ)
  

 
อย่างไรก็ตาม จากที่ได้กล่าวมาเป็นเพียงการคาดการณ์โดยใช้ปัจจัยภายใน ในการปล่อยเช่าคอนโดเพื่อการลงทุน (Condo for rent) จริง อาจมีปัจจัยภายนอกร่วมด้วย เช่น ปัญหาทางการเมือง ปัญหาเชื้อไวรัสระบาด ทำให้มีจำนวนผู้เช่าในพื้นที่ลดน้อยได้
 
สำหรับท่านที่ต้องการทราบข้อมูลการให้บริการประเมินราคาคอนโดฯ เพื่อการปล่อยเช่า สามารถติดต่อฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สามารถติดต่อและสอบถามรายละเอียดของบริการได้ที่ โทร.02-295-3905 ต่อ 114 หรือ Email : area@area.co.th หรือ Line ID : @trebs หรือคลิก https://lin.ee/n0dWX94
ขอบคุณที่มา : Tooktee.com

---

[Tag]: การประเมินมูลค่าฯ , ประเมินราคา , บริการประเมิน , การประเมินราคา , การประเมินราคาคอนโดฯ , ประเมินราคาคอนโด , คอนโดมิเนียม , บริการประเมินราคาคอนโดฯ , ปล่อยเช่า